Wie Sie sich vorbereiten sollten, wenn Sie einen Kredit zum Kauf einer Immobilie oder zum Bau einer Immobilie aufnehmen wollen?
Eines der wichtigsten Dinge ist das Einkommen!
Das Einkommen muss für einen normalen Lebensstandard (der in Österreich streng definiert ist – Pfändungstabelle) plus die mögliche zukünftige Kreditrückzahlung (die mit einem gewissen Puffer darin (Risiko) oder meist mit 4% Zinsen berechnet wird) ausreichen.
Die sogenannte Solvenz!
Für das Einkommen ist es am besten, wenn Sie in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis stehen und mindestens 3 volle Arbeitsmonate vorweisen können. Wenn Ihre Probezeit im Unternehmen länger ist, z. B. 6 Monate, müssen Sie diese bestanden haben.
Bei dieser Art von Anstellung ist es sehr wichtig, dass Sie Ihr Gehalt als Grundgehalt und nicht in Form von Zulagen oder Geld für Mahlzeiten, schädliche oder zusätzliche Arbeiten und natürlich per Überweisung erhalten.
Tipp: Wenn Sie ein zusätzliches Einkommen haben (z.B. aus Miete in Bulgarien), beginnen Sie mindestens ein Jahr früher, um das Geld auf ein österreichisches Konto und in Euro zu erhalten.
Die Banken sehen die Nebeneinkünfte als etwas nicht Dauerhaftes an und berücksichtigen daher deren Höhe nicht zu 100% in ihren Berechnungen.
Tipp: Wenn Sie Ratenkredite oder mehrere Konsumentenkredite haben, versuchen Sie, diese 3 Monate vor der Beantragung einer Hypothek zu tilgen (in diesem Zeitraum löscht das Register diese Informationen).
Das Eigenkapital ist auch ein wichtiger Teil der Gesamtkriterien für die Entscheidung über einen Kredit und die Festlegung besserer Konditionen für ihn.
In der Praxis finanzieren Banken auch bis zu 100 % des Wertes der Immobilie, aber die zusätzlichen Kosten für Erwerb, Übertragung, Finanzierung und Steuern liegen zwischen 9 und 13 % des Kaufpreises. Dieser Betrag müsste von Ihnen gezeichnet werden, da ein höherer Selbstbehalt, falls vorhanden, Ihre Chancen und Kreditbedingungen verbessern würde.
Ruhestandsalter:
Oft ist es notwendig, die Rückzahlungszeit zu verlängern, um die Kreditrate zu reduzieren oder um sich für die Hypothek qualifizieren zu können.
Dies führt manchmal dazu, dass die Rückzahlungszeit auch ins Rentenalter fällt.In diesem Fall müssen Sie argumentieren können, wie Sie Ihre Rückzahlungen leisten werden, wenn Ihr Einkommen geringer ist und Sie nicht aktiv arbeiten.
Tipp: Holen Sie sich einen Rentenbescheid, aus dem hervorgeht, wie hoch Ihre künftige Rente sein wird. Eventuell eine private Zusatzrentenabrechnung, aus der hervorgeht, wie viel Geld Sie bei Eintritt in das Rentenalter gesammelt haben werden. Oder eine Urkunde von einem Mietobjekt, das Sie vermieten können und von dem Sie ein zusätzliches Einkommen erwarten.
Objekt:
In Bezug auf das Objekt, das Sie kaufen wollen, ist es sehr wichtig, ob es für den Eigengebrauch oder zur Miete ist! Dies spielt auch bei der Wahl eines Bankinstituts zur Finanzierung des Standorts eine Rolle. Einige Bankinstitute finanzieren nur Immobilien zur Eigennutzung.
Falls Sie eine Immobilie kaufen wollen, die Sie anschließend vermieten, sollten Sie einen Experten oder einen Steuerberater zu Rate ziehen. Es gibt auch Unterschiede im Kaufpreis (mit oder ohne Mehrwertsteuer), was sind die Abzüge des Wertes (für wie viele Jahre). Es ist auch sehr wichtig, ob das Gebäude von der Gemeinde subventioniert wird oder ob es sich um einen Altbau handelt. Dies kann zu Einschränkungen bei der Miete führen, die Sie erhalten möchten, und Ihre Berechnungen und Investitionen radikal verändern.
Die gebräuchlichste Form der Hypothek ist ein Annuitätendarlehen, d.h. die Zahlung bleibt während der gesamten Laufzeit gleich und das Verhältnis von Zins und Tilgung ändert sich während der Laufzeit. Es ist möglich, einen Kredit aufzunehmen, bei dem während der Laufzeit nur die Zinsen und Gebühren gezahlt werden und irgendwann auch das Kapital fällig wird. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, kalkulieren Sie sorgfältig, wann Sie sie zurückzahlen können, und verhandeln Sie aufgeschobene Tilgungen.
In der Praxis ist dies der Zeitraum bis zum Einzug in die Wohnung oder bis zur Beendigung einiger Reparaturen. Die aufgeschobene Zahlung wird am häufigsten verwendet, wenn ein Haus gebaut werden soll.
Bestätigung der Transaktion
Hier empfehle ich Ihnen, unbedingt einen Treuhändler einzuschalten, das kann ein Notar oder ein Rechtsanwalt sein. Damit ersparen Sie sich möglichen Betrug und die Prüfung auf Belastungen der Immobilie. Was die Finanzierung betrifft, sollten Sie die Dienste eines staatlich lizenzierten Finanzberaters in Anspruch nehmen, um sicher zu sein, dass Sie Ihre Interessen schützen und bessere Konditionen mit mehreren Bankinstituten aushandeln.
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